Elektroauto Chronik eines Irrtums

Immobilien und Ladestationen

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Aktualisiert 25.9.2020

München – Josephsplatz: Die Infrastruktur ruft. Am Münchner Josephsplatz ist eine neue Tiefgarage für Anwohner geplant. Deshalb gab es im Mai 2010 im Maxvorstädter Bezirksausschuss Debatten über mögliche Ladestationen. „Die Grünen hatten angeregt, schon mit dem Bau der Tiefgarage die Voraussetzungen dafür zu schaffen, später einmal mit Strom betriebene Fahrzeuge am eigenen Stellplatz aufladen zu können. Die Stadt sollte den Bedarf prüfen.“1
Dazu kommen die bestehenden Tiefgaragen und die privaten Tiefgaragen und die öffentlichen Plätze – und überhaupt.

Ladende Neubauten. Die Europäische Kommission will neue Bauvorschriften, um den Ausbau der Elektromobilität zu fördern. In neuen Gebäuden wird eine Auflademöglichkeit für Elektroautos zwingend nötig. Einfamilienhäuser und kleinere Gebäude sollen künftig mindestens eine Vorverkabelung installieren müssen, bei größeren Gebäuden sollen mindestens zehn Prozent der Parkplätze eine feste Ladestation haben.  „Die Kosten beliefen sich laut EU-Kommission auf bis zu 75.000 Euro pro Station. Die Neuregelung solle dem Entwurf zufolge bis zum Jahr 2023 in Kraft treten. Sie gehen aber deutlich über die bislang in Deutschland beschlossenen Maßnahmen hinaus. Betroffen wären Neubauten sowie Sanierungsobjekte. (…) Auch Mieter sollen künftig in ihren Rechten gestärkt werden und entsprechende Anschlüsse verlangen können. Der Ausbau des Ladenetzes gilt als kritischer Punkt für den Ausbau der Elektromobilität.“2
Wie schon des Öfteren erwähnt: Hierdurch würde sich die gesamte Mittelspannungsinfrastruktur ändern.

Der Hausanschluss: Wer ein Elektroauto kaufen möchte, wird auch einen Stromabschluss in eigenen Haus oder der Tiefgarage haben wollen. „Als Riesenhürde gelte auch die Gesetzeslage bei baulichen Veränderungen von Immobilien in Händen von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) und von Mietobjekten, wie Gerold Happ erläutert, Mitglied der Bundesgeschäftsführung von Haus und Grund Deutschland. Nur die wenigsten der vielen Millionen Garagenhöfe, Tiefgaragen und Carport-Stellplätze landauf, landab sind mit Steckdosen ausgerüstet. (…) Eigentümer in einer Wohnanlage dürfen nicht auf eigene Faust handeln und selbst einen Umbau in Auftrag geben. Sie sind vom Wohlwollen der Miteigentümer abhängig. Das Verlegen von Stromkabeln oder die Installation einer Ladestation, zum Beispiel in der Tiefgarage eines Mehrfamilienhauses oder im gemeinsamen Garagenhof einer Reihenhaussiedlung, bedarf grundsätzlich der Zustimmung der Miteigentümer.“3 Der eigene Hausanschluss scheitert oft auch an den fehlenden Möglichkeiten der Gemeindeversorgung mit Strom: Diese müsste, gerade bei Schnellladestationen, oft eine völlig neue Mittelspannungsversorgung verlegen.

Entschädigung. Der Sprecher des Deutschen Mieterbundes in Berlin, Ulrich Robertz, rät den Stellplatzmietern, die eine Lademöglichkeit wünschen, zu einer schriftlichen Zustimmung des Vermieters und im Fall des Auszugs zu einem Verbleib des Anschlusses, eventuell gegen Entschädigung. „Eigentlich könnten sich Vermieter mithilfe modernisierter Garagen einen Wettbewerbsvorteil am Wohnungsmarkt verschaffen, sind Experten überzeugt. Was die 22 Millionen Mietverhältnisse bundesweit angeht, haben bislang aber nur wenige das erkannt.“3

Blackout in der Tiefgarage? Die Unternehmensberatung Oliver Wyman und Prof. Gunther Friedl vom Lehrstuhl für Controlling der TU München haben in einer Studie das Ladeverhalten der Elektroauto-Fahrer und die Auswirkungen auf die Stromversorgung untersucht.4  Fazit: – „Bereits ab einer E-Auto-Quote von 30 Prozent kann es zu flächendeckenden Stromausfällen kommen.“ (S. 5) – Zur Vermeidung von Stromausfällen müssen bei einer Elektrifizierungsrate von 50 Prozent bis  zu elf Milliarden Euro investiert werden. (S. 5) – Eine Lösung sehen die Autoren in der „intelligenten Flexibilisierung der Ladevorgänge“. (S. 5) – Die Ortsnetze sind im Niederspannungsbereich (230 bis 400 Volt) integriert. Ein Ortsnetz versorgt durchschnittlich 120 Haushalte. wenn abends die Elektroauto-Besitzer gleichzeitig ihre Fahrzeige an die Ladestationen anschließen, entsteht eine Spitzenlast. (S, 6) – Mit einer 95-prozentigen Wahrscheinlichkeit wird das Niederspannungsnetz „ab einer Elektromobilitätsquote von 30 Prozent flächendeckend überlastet sein“ (S. 11). – „Bei einer Ortsnetzgröße von 120 Haushalten reichen bereits 36 Elektroautos aus, um das Netz lokal zu überlasten.“ (S. 11) – Da die Ladezeiten bei hohen kW-Anschlussleistungen kurz sind, ist die konkrete Ladedauer kurz: Deshalb setzen die Autoren auf zeitliche Flexibilität der der Ladevorgänge. (S. 11)
Die Autoren geben für die Stromnetze die Höchstspannung mit 220 bis 380 Kilovolt an; für die Hochspannung mit 110 kV; Mittelspannung mit 6 bis 30 kV und Niederspannung wie erwähnt mit 220 bis 400 Volt. Die Ladezeit ist aber nur dann kürzer, wenn nicht mit 230 V oder Wallbox geladen wird, sondern mit Schnellladestationen mit 100 kW bis 350 kW Ladeleistung: Dann muss aber die Ortsverteilung aber völlig anders installiert und ausgelegt werden.
Außerdem ist bei zeitlicher Flexibilität der Ladevorgänge die Mobilität der Elektroautos eingeschränkt. Dazu schreibt Ralph Diermann in der SZ:: Schon heute räumen Netzbetreiber einen Nachlass auf den Strompreis ein, wenn sie die Ladevorgänge selbst steuern dürfen – ein Angebot, das kaum genutzt wird: „Die Autobesitzer geben die Kontrolle über ihre Batterie ab. (…) Stärker noch dürfte aber ins Gewicht fallen, dass der finanzielle Nutzen schlichtweg gering ist. Die Ersparnis durch reduzierte Netzentgelte beläuft sich auf wenige Euro im Jahr – kein Anreiz für jemand, der sich ein Elektroauto leisten kann.“5

Auf dem Weg zur voll elektrifizierten Tiefgarage. Aus der Broschüre von Montana:
Problemfelder: * Mieter/Eigentümer fordern Lademöglichkeiten an den Stellplätzen * Einige Mieter/Eigentümer sind strikt dagegen! * Versorgungsnetze müssen ggf. komplett ertüchtigt werden * Refinanzierung ist heute noch nicht sichergestellt“3
Ladearten: AC-Normalladen < 22 kW; AC-Schnellladen > 22 kW; DC-Schnellladen: > 22 kW
Ladeleistungen: Haushaltssteckdose bis 2,3 kW; Haushaltssteckdose mit Wallbox 3,6 bis 22 kW; Öffentliche Ladesäule 10 bis 22 kW; Öffentliche Schnell-Ladesäulen bis 50 kW; Tesla Supercharger: 120 kW6
Probleme: Viele Elektroanlagen nicht für E-Ladesäulen und PV-Anlagen tauglich; die Einphasen-Haushaltssteckdosen vertragen keinen Dauerbetrieb; Brandgefahr durch thermische Überlastung.7
Das wird mit Sicherheit teuer!

Infrastruktur lahmt. Mit einer normalen Haushaltssteckdose mit 230 V und der Stromstärke von 10 Ampere kann man nur 2,3 Kilowatt Ladeleistung erreichen. Dabei sind die Steckdose und ihre Versorgungskabel nicht für eine solch hohe Dauerabnahmeausgelegt. Deshalb empfehlen Fachleute eine Wandladestation (Wall Station) mit 16 Ampere und 3,7 kW Ladeleistung: damit kann man in zehn Stunden 37 kW laden.8

EU schreibt vor. Die EU-Kommission schlug im Jahr 2016 vor, dass bei neuen oder grundsanierten Gebäuden mit mehr  als zehn Stellplätzen zehn Prozent der Parkplätze Ladestationen haben müssen. Im April 2018 verlangte nun die EU-Kommission eine Quote von 20 Prozent, dazu die entsprechende Vorverkabelung. „Zudem muss bei Geschäftsgebäuden mindestens ein Ladepunkt installiert und zugänglich gemacht werden.“9
Hierdurch werden die Stadtwerke und Kommunen in Schwierigkeiten kommen, da die gesamten Versorgungsleitungen in den Straßen entsprechend ausgebaut werden müssten. Dazu kommt der Ausbau-Grad: Soll schon prophylaktisch der gesamte Straßenzug – für alle Gebäude – ausgelegt werden, oder in Ausbaustufen? Dazu werden dann auch die jeweiligen übergeordneten Versorgungsleitungen nicht mehr ausreichend ausgelegt sein. Für die Versorgungs-Infrastruktur der Elektroautos müsste die gesamte Mittelversorgungsebene stark ausgebaut werden.

Versorgungsprobleme in Wohngebieten: Dazu kommt das Problem der Gleichzeitigkeit: wenn die Fahrer der Elektroautos nach der Arbeit in die Tiefgaragen rollen und ihr Fahrzeug aufladen möchten. „‚Dieses Problem werden wir lösen‘, kündigte EnBW-Vorstandschef Frank Mastiaux in der vergangen Woche auf der Hauptversammlung in Karlsruhe an. Das heutige Stromnetz sei nicht darauf ausgelegt, dass viele Autos zur gleichen Zeit am gleichen Ort Strom tankten, räumte er ein.“10

Neues E-Auto-Gesetz. Die große Koalition möchte mit rechtlichen Änderungen den Absatz von Elektroautos fördern. Mieter sollen vom Vermieter die Erlaubnis zur Errichtung von Ladestationen verlangen können, und Wohnungseigentümer sollen Ladestationen auch gegen den Willen anderer Eigentümer errichten dürfen. „Der Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft schätzt, dass 80 Prozent der Ladevorgänge zu Hause stattfinden.“11 Die Nachfrage stagniert: Von den Elektroautos und Plug-in-Hybriden wurden jeweils 17.000 im ersten Halbjahr 2018 zugelassen; insgesamt gibt es 53.000 Elektroautos und 44.000 Plug-in-Hybride in Deutschland. Von den insgesamt 600 Millionen Euro Subventionen für Elektroautos (4000 Euro) und Plug-in-Hybride (300 Euro) wurden bisher rund 100 Millionen Euro beantragt.11

Über 100 vorbereitete Elektro-Stellplätze. München-Obermenzing: Östlich der Lipperheidestraße entstehen 340 Mietwohnungen. Die Hälfte der 203 Tiefgaragen-Stellplätze wird schon beim Bau mit Ladeanschluss für Elektroautos versehen, dazu kommen zehn Schnellladestationen.12

Keine Ladesäulen-Pflicht in Neubauten. Bundeswirtschaftsminister Peter Altmaier wirbt seit Amtsantritt für Elektromobilität und Ladesäulen. Im neuen Gebäudeenergiegesetz seines Ministeriums fehlt aber eine Verpflichtung, bei Neubauten Ladestationen zu installieren. „Dabei hat die EU die Mitgliedsstaaten dazu verpflichtet, die Einrichtung einer Ladeinfrastruktur bei Neubauten und Renovierungen per Gesetz vorzuschreiben. Dies muss bis zum März 2020 erfolgen, sonst droht ein Vertragsverletzungsverfahren der EU gegen Deutschland.“13 – „Das Ministerium will ‚die Frist der EU nutzen‘, um die Vorgaben in einem anderen Gesetz zu erfüllen. Der Grünenabgeordnete Oliver Krischer vermutet hingegen, die Immobilienlobby könnte Druck ausgeübt haben  und  sagt: ‚Die Bundesregierung verschleppt den Hochlauf der Elektromobilität.'“14
Es dreht sich ja nicht nur um die Infrastruktur in den Tiefgarage oder Hinterhöfen: Die jeweiligen Stadtwerke müssten die Hausanschlüsse mit völlig neuen Zuleitungen bewerkstelligen: eine riesige Kostenlawine droht.

Juristische Situation. Nach Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin gilt der Einbau von Ladestationen als Modernisierung: Hierfür müssten auf der WEG-Sitzung drei Viertel der Stimmberechtigten und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile zustimmen. Falls ein Wohnungseigentümer eine Ladestation installieren möchte, hält ein Sprecher des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz in Berlin die Zustimmung aller anderen Eigentümer für notwendig. Laut dem Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes, Ulrich Ropertz, muss der Vermieter keine Ladeinfrastruktur zur Verfügung stellen.15
Ein Problem ist die Überlastung der Zuleitungen. Hier empfehlen Fachleute „intelligente Lastenmanagement-Systeme“. Falls die Anzahl der Ladestationen wächst, kann eine neue Haus-Zuleitung notwendig werden, die ungefähr mit 30.000 Euro anzusetzen ist. [10]
Die Stadtwerke München haben ein besonderes Angebot: sie machen mit der WEG einen Gestattungsvertrag und installieren die Lade-Infrastruktur auf eigene Kosten. Die Nutzer können für 40 bis 50 Euro im Monat eine Ladestation mieten: Das wirtschaftliche Risiko tragen die Stadtwerke. (Bettzieche, Jochen, Wer zuerst kommt, lädt zuerst, in SZ 25.1.2019))
Die Bundesregierung wird das Wohnungseigentumsgesetz im Jahr 2019 novellieren: Es könnte dann sein, dass die Miteigentümer dann Maßnahmen zur Errichtung einer Ladestation dulden müssen. Eine Änderung des BGB soll den Mieter gegenüber den Vermietern die Möglichkeit einräumen, eine Ladestation auf eigene Kosten zu errichten.15

Installation von Stromtankstellen. Als Beispiel bietet die Unterföhringer Firma Heinemann von privaten Stromtankstellen über Fuhrpark-Stationen bis  zur E-Mobility-Infrastruktur alles an. Montiert werden Elektrotankstellen von Mennekes, Wallbe, ABL und Keba. „Städte, Hotels und Unternehmen schätzen die schlüsselfertige Kombination aus Hardware, Software und Services ebenso wie Bauträger, Hausverwalter oder Parkraum-Manager. So wird aus der Ladesäule  eine Verkaufsstelle für Strom inklusive Autorisierungs-, Verwaltungs- und  Abrechnungsmöglichkeiten.“16 Die Stadt München fördert Ladestationen bei Privatkunden mit bis zu 1500 Euro und bei Geschäftskunden bis 9000 Euro.

VW-Betriebsratschef fordert Hausanschlüsse. Bernd Osterloh wünscht sich von der Bundesregierung Ladesäulen und das Abräumen gesetzlicher Hürden zum Bau von Ladesäulen im Baurecht: „Es kann doch nicht sein, dass zum Beispiel eine Eigentümergemeinschaft die Errichtung von Ladepunkten in der Tiefgarage verhindern darf.“17

Gesetzesänderung angekündigt. Im Bericht vom März 2019: Sofortpaket Ladeinfrastruktur 2019 der Arbeitsgruppe 5/Nationale Plattform – Zukunft der Mobilität18 steht auf S. 4: „Um den Ausbau der privaten LIS zu beschleunigen, ist zum einen eine finanzielle Förderung notwendig, wie es sie bereits für die öffentliche LIS gibt. Hierzu zählt ebenfalls die Förderung der LIS am Arbeitsplatz, die als eingeschränkte Nutzergruppe nicht in der öffentlichen Förderung inbegriffen ist. Zum anderen muss die Installation der LIS in Wohneigentümergemeinschaften und Mietimmobilien erleichtert werden. Hierfür sollte möglichst zeitnah das Miet- und Wohneigentumsgesetz im Sinne einer vereinfachten Aufstellung von Ladesäulen angepasst werden.“
Die AG 5 empfiehlt für Beschleunigung und Erhöhung des Ausbaus der privaten LIS vier Maßnahmen: „1. Förderung privater LIS; 2.Reduktion des administrativen Aufwands für gewerbliche Anwendungen und Laden beim Arbeitgeber; 3.Erleichterung der Installation privater LIS in Wohneigentümergemeinschaften und Mietimmobilien; 4.Beschleunigung des Netzzugangs für LIS“. (S. 6) Dazu eine Empfehlung zur Gesetzesänderung: „Das Wohneigentumsgesetz ist um einen Duldungsanspruch von LIS zu erweitern sowie um eine Regelung für die spätere Erweiterung der LIS. Zudem muss die Kostenverteilung klar geregelt sein. [Adressat: BMJV]  * Das Mietrecht ist um eine Zustimmungspflicht des Vermieters bei voller Kostenübernahme für die Installation einer Ladesäule durch die interessierten Mieter anzupassen. [Adressat: BMJV] * Die Möglichkeit zur Leerverrohrung sollte im Gebäudeenergiegesetz (GEG) zeitnah umgesetzt und zeitlich vorgezogen werden.“ [Adressat: BMWi] (S. 8) – Das Know-how in den Bauämtern soll durch Schulungen und Workshops gefördert werden. Die Genehmigungsgrundlagen für LIS sollen für alle Kommunen und Gemeinden vereinheitlicht werden. Außerdem sollen die LIS als „baugenehmigungsfreies Vorhaben“ in die Musterbauordnung und Landesbauordnungen aufgenommen werden. (S. 11)

Grüner Fraktionsvize fordert Ladesäulen in Tiefgaragen. Oliver Krischer forderte Anfang April von Bundesinnenminister Horst Seehofer die Beseitigung bürokratischer Hemmnisse für Ladesäulen in Tiefgargen und Parkplätzen. „Bauminister Seehofer ist bis heute nicht in der Lage, entsprechende EU-Vorgaben umzusetzen, die Mindestzahlen an Ladesäulen auf Parkplätzen vorsehen.“19

Grüne für Änderung von Mietrecht und Wohneigentumsgesetz. Der Fraktionschef von Bündnis 90/Die Grünen, Anton Hofreiter: „Der Aufbau von Lademöglichkeiten in Wohnhäusern scheitert in vielen Fällen nicht am Geld, sondern am Rechtsrahmen. Mieter und Eigentümer in Mehrfamilienhäusern müssen die Zustimmung ihrer Vermieter oder Miteigentümer einholen, um Ladepunkte in der Tiefgarage oder an sonstigen Hausstellplätzen zu installieren. Wir fordern: Mietrecht und Wohneigentumsgesetz müssen angepasst werden, damit E-Auto-Fahrer leichter Ladestellen installieren können. Außerdem braucht es eine Mindestquote von Ladepunkten an den Stellplätzen, wenn Gebäude neu gebaut oder umfassend saniert werden. Jeder zweite neue Stellplatz sollte einen Ladepunkt haben, die restlichen sollten zumindest für einen Ladepunkt vorverkabelt werden.“20

Normale Steckdosen untauglich. Der Vorsitzende des Bundesverbandes E-Mobilität, Kurt Sigl, rät vom Laden an der normalen Schuko-Steckdose (10 Ampere Leistung) ab, da die Sicherung abschalten kann oder eine Überhitzung erfolgt. Ladepunkte über 12 kW sind beim Stromversorger genehmigungspflichtig. Ladestationen sollen künftig bis zu 3000 Euro Zuschuss erhalten, wie Bundesverkehrsminister Andreas Scheuer (CSU) erreichen will. Es gibt sie auch zum Mieten. „Doch egal, ob gemietet oder gekauft – der Vermieter muss in jedem Fall mit der Installation einverstanden sein. Befinden sich im Haus mehrere Eigentumswohnungen, muss die Eigentümergemeinschaft einstimmig zustimmen. Eine EU-Richtlinie sieht vor, dass rechtliche und verwaltungstechnische Schwierigkeiten abgebaut werden sollen.“21
Der übliche Tarif für den Haushaltsstrom liegt, wie in München, bei rund 30 Cent. „An Schnellladestationen sind Preise von bis zu einem Euro pro Kilowattstunde üblich.“21

Stiftung Warentest: Tarifchaos. Die Stiftung Warentest hat in einer Recherche die Preise beim Stromladen untersucht. Einige Energieversorger liefern für monatlich 25 Euro beliebig viel Ladestrom. „Doch wer in einem Mehrfamilienhaus lebt, kann nicht einfach eine Wallbox montieren. Dafür ist die Zustimmung des Vermieters oder ein einstimmiger Beschluss der Eigentümergemeinschaft nötig. In der Praxis ist das eine hohe Hürde. Der Bund plant daher eine Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes. Bisher ist noch unklar, wann sie kommt.“22

Neues Grundrecht. VW-Managerin Silke Bagschik, zuständig für Vertrieb und Marketing der VW-ID-Baureihe: „Wir brauchen ein Recht auf Laden, zuhause und am Arbeitsplatz ebenso wie im öffentlichen Raum.“23

Stadtwerke München in Vorleistung. Die SWM haben ein Modell zur Förderung der Elektromobilität speziell für WEGs entwickelt. Die SWM schließen mit einer WEG einen Gestattungsvertrag ab, der über zehn Jahre läuft. Die WEG erlaubt den SWM, die Ladeinfrastruktur auf Kosten der SWM zu installieren und zu betreiben. Eine einzelne Wallbox (mit nur wenigen kW und langen Ladezeiten) ist meist problemlos zu installieren, aber bei zahlreichen Ladepunkten muss oft der Netzanschluss des Hauses erweitert bzw. auch die Zuleitung in der Straße erneuert werden. „Das kann in die Zehntausende gehen und ist von der Eigentümergemeinschaft zu bezahlen.“24 Die SWM übernimmt alle baulichen Kosten und auch die der Instandhaltung, hier allerdings mit der Einschränkung, dass eine veraltete Elektrik von den SWM nicht ausgetauscht werden kann. Die SWM berät auch bezüglich der Fördermöglichkeiten. Gelück: „Die Zukunft stellen wir uns so vor, dass jeder Stellplatz mit einem Ladepunkt ausgestattet ist. Die Stellplätze werden künftig intelligente Stromzähler auf Basis der Smart-Meter-Technologie haben.“25
Es ist schwer vorstellbar, dass sich die SWM wirklich über die weiteren Folgen dieser Politik klar sind. Der Porsche Taycan kann in der ersten Version mit bis zu 250 kW, später mit 350 kW in Schnelladestationen geladen werden. Die Leistung der Elektromotoren des Taycan liegt bei bis zu 500 kW (680 PS). Für seinen Akkusatz bräuchte eine Wallbox (elf oder 22 kW Ladeleistung) weit mehr als einen Tag zum Laden. Und die Stellplatzeigner möchten natürlich alle nach Arbeitsschluss in der Tiefgarage laden – und zwar möglichst schnell.
Für eine Wallbox von bis zu 22 kW verlangen die SWM eine einmalige Anschlussgebühr von 1499 Euro und monatlich 45 Euro Miete. Der Strom soll zu hundert Prozent aus erneuerbaren Energien stammen.25

Änderung des WEG-Gesetzes gefordert. Von der Lobby der Immobilienwirtschaft wird das WEG-Gesetz als Bremse für den Ausbau der Elektromobilität gesehen, da für den Einbau von Ladestationen derzeit die Zustimmung aller Eigentümer notwendig ist. Einzelne WEG-Mitglieder haben keinen Rechtsanspruch auf Ladestationen in Tiefgaragen. Auch ist zurzeit unklar, wer die Kosten für die Lade-Infrastruktur und auch für Wartung und Instandhaltung zu tragen hat. Eine ADAC-Studie gibt für Lademöglichkeiten gerade einmal vier Prozent der Stellplatzflächen in Mehrfamilienhäusern an.26 Diverse Institutionen wie Verband Wohnen im Eigentum (WiE), Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) und Bundesfachverband der Immobilienverwalter (BVI) fordern eine Abkehr von der Einstimmigkeit bzw. eine Absenkung der Quoren bei WEGs. Ein einzelner Eigentümer soll einen Duldungsanspruch für die Installation einer Ladesäule auf eigene Kosten haben, auch wenn andere Eigentümer dagegen sind. Das BMJV bereitet einen Gesetzentwurf für die Förderung der Elektromobilität vor, nach dem ein positiver Beschluss mit einfacher Mehrheit jeden Eigentümer dazu verpflichtet, anteilsmäßig zu seinem Eigentumsanteil die Kosten für die E-Ladeinfrastruktur zu tragen. Die Reform des WEG-Rechts könnte bis zum Frühjahr 2020 abgeschlossen werden. Gleichzeitig werden neue Förderprogramme gefordert, weil die Ertüchtigung alter Hausstromleitungen zwischen 20.000 und 30.000 Euro kosten kann.26

Geplante Neuerungen. Nach absurden Berechnungen der Bundesregierung müssten bis 2030 sieben bis zehn Millionen Elektroautos in Deutschland fahren, um die Klimaziele zu erreichen.
Wieviel von diesen Zweit- oder Drittfahrzeuge sind: egal. Und wie viel CO2 Elektroautos in Wirklichkeit verursachen: auch geschenkt und mit NULL CO2 bewertet. Interessant ist auch, wie hoch die Ladeleistung angesetzt wird: Mit einer Wallbox bis 7 kW hat das natürlich nichts mehr zu tun – Schnelllader liefern bis zu 350 kW. Und das erwartet der Porsche Taycan- oder Audi e-tron-Fahrer natürlich  in seiner Tiefgarage.
Um diese sieben bis zehn Millionen E-Autos  bis 2030 zu ermöglichen, muss natürlich am Miet- und WEG-Recht gedreht werden. Mieter sollen künftig vom Vermieter die Erlaubnis zum Einbau von Ladesäulen verlangen können. Allerdings müssen Mieter  dann die Kosten tragen. „Die Kosten für die Ladestation inklusive Leitungen auf dem Gelände einer Immobilie gehen allerdings in die Tausende.“27 Und bei größeren Objekten sicher in die Hunderttausende. Wenn sich andere Eigentümer ebenfalls verweigern, müssten Mieter verlangen können, dass ihr Vermieter Miteigentümer verklagt. Diese Neuregelungen sollen laut Justizministerium Ende 2020 in Kraft treten.27

SZ-Interview mit EnBW-Chef Frank Mastiaux. Auf die Frage der SZ-Redakteure, was passiere, wenn fünf Teslas gleichzeitig schnellladen, antwortete Mastiaux: „Das würde das lokale Netz nicht verkraften, denn dafür wurde es einst nicht gebaut.“ Mastiaux erklärte dann, dass schon 2017 das Problem besprochen worden war, dass alle Eigentümer dem Einbau einer Lademöglichkeit zustimmen müssen. Die Verantwortlichen hätten erklärt, dass dies bald geregelt werden würde. Mastiaux: „Erst jetzt hat das Justizministerium eine Lösung signalisiert. Das dauet alles zu lange!“28

Die neue Gesetzgebung lässt immer noch auf sich warten. Derzeitiger Stand Ein Beschluss zur Einrichtung von Ladestationen muss in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) einstimmig fallen. Der Verband der Immobilienverwalter (VDIV) wies auf die im Juli 2018 beschlossene EU-Richtlinie 2018/844 hin, die neue Vorschriften für Wohnimmobilien und Gewerbe bezüglich der Elektromobilität beinhaltet und die ab 10. März 2020 in nationales Recht umgesetzt werden muss. „Beim Neubau und im Zuge von größeren Renovierungen von Wohnbauten, die auch die Parkplätze betreffen, muss an jedem Stellplatz eine Leitungsinfrastruktur installiert werden, die es später ermöglicht, Ladepunkte einzurichten. Voraussetzung ist, dass zum jeweiligen Gebäude mehr als zehn Parkplätze gehören.“29 In Deutschland soll bis Ende des Jahres 2019 ein Gesetzentwurf vorgelegt werden, der für die Einrichtung von Ladestationen nicht mehr Einstimmigkeit, sondern eine einfache Mehrheit vorsieht. Der VDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler erwartet das geänderte WEG-Gesetz bis zum Spätsommer 2020.29

Ein Regensburger Modell. Beim Regensburger Immobilienprojekt „Das Dörnberg“, zwischen Stadtzentrum und Hauptbahnhof gelegen, werden 1300 Eigentums- und Mietwohnungen, eine Gewerbefläche von etwa 20.000 Quadratmetern und 900 private Tiefgaragenstellplätze errichtet. Jedes Gebäude hat einen separaten Hausanschluss für die Ladestationen. Jeder Käufer kann an seinem Stellplatz eine private Ladestation mit einer Wallbox (22 kW, mit geeichtem Zähler) installieren lassen. Mit einem aktiven Lastenmanagement soll eine Überlastung des Stromnetzes vermieden werden. Ein Vertreter der Immobilienfirma Hubert Haupt schätzt, dass etwa 50 Prozent  der Käufer sich für eine Wallbox entscheiden. Es wird eine gesonderte WEG für die Eigentümer privater Ladestationen eingerichtet, um Streitigkeiten über die E-Mobilität zu vermeiden.29
Die Ladepunkte haben einen RFID-Kartenleser; sie kosten eine einmalige Gebühr von 3000 Euro und eine Aktivierungsgebühr von 20 Euro. Der Betreuungszeitraum für die Elektromobilität mit der Rewag läuft über neun Jahre. Eine mitgelieferte Chipkarte ermittelt den Verbrauch, den der Stromversorger Rewag separat abrechnet. Die RFID-Karte funktioniert auch an anderen privaten und öffentlichen Ladestationen. „Die Hubert Haupt Immobilien-Holding hat übrigens eine Kooperation mit einem Autohaus, das Wohnungseigentümern des Dörnberg-Quartiers Rabatte für den Kauf eines Elektroautos gewährt.“29
Thomas Meier, Präsident des Bundesfachverbands der Immobilienverwalter, äußerte zur Frage der Ladestationen für Elektroautos: „Contracting ist ein sinnvoller und gangbarer Weg. Ich bin allerdings skeptisch, ob Kooperationen mit einem Energieunternehmen, das die Infrastruktur zur Verfügung stellt und sich um die Wartung kümmert, in der Fläche Erfolg haben wird. Denn es gibt keinen wirklichen Run auf Elektroautos.“29

Die Bundesregierung: Masterplan Ladeinfrastruktur vom November 2019. Hier werden tiefgreifende Änderungen im Miet- und WEG-Recht geplant:
D. Maßnahmen für den Aufbau von nicht-öffentlich zugänglicher Ladeinfrastruktur
1. Miet- und WEG-Recht:
„Um den Aufbau von Ladeinfrastruktur in Mehrfamilienhäusern (Mietshäuser und Wohnungseigentumsgemeinschaften) zu vereinfachen, wird das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz noch im Jahr 2019 einen Gesetzesentwurf vorlegen, mit dem das Miet-und Wohnungseigentumsrecht überarbeitet wird. Wichtig ist, dass der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zum Einbau von Ladeinfrastruktur verlangen kann und nur eingeschränkte Weigerungsrechte des Vermieters bestehen. Änderungen am Wohnungseigentumsgesetz sollen bewirken, dass dem Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Einbau einer Ladeeinrichtung eingeräumt wird, gegen den sich die übrigen Wohnungseigentümer nur unter engen Voraussetzungen verwehren können sollen. Die Umsetzung soll bis Ende 2020 erfolgen.“ (S. 10; Hervorhebung WZ)
2. Leitungs-und Ladeinfrastruktur in Gebäuden
„Die novellierte EU-Gebäuderichtlinie 2018/844 sieht Regelungen zum Aufbau einer Leitungs-und Ladeinfrastruktur für die Elektromobilität bei Neubau bzw. größerer Renovierung von Gebäuden mit mehr als zehn Stellplätzen vor. Gebäude werden damit zu einem wichtigen Baustein, um die Schaffung einer ausreichenden Ladeinfrastruktur zu beschleunigen. Hierzu ist in erfassten Wohngebäuden künftig jeder Stellplatz, in Nichtwohngebäuden jeder fünfte Stellplatz mit Schutzrohren für Ladekabel  auszustatten. Zusätzlich  ist in Nichtwohngebäuden mindestens ein Ladepunkt zu errichten. Bereits jetzt werden zu dem die Anforderungen für eine Mindestanzahl von Ladepunkten für alle Nichtwohngebäude mit mehr als zwanzig Stellplätzen ab 2025 festgelegt
Das BMWi und das BMI beabsichtigen, die Umsetzung durch Bundesgesetz bis zum Frühjahr 2020 abzuschließen.“ (S. 10; Hervorhebung WZ)

Gesetzesänderungen zugunsten E-Autos. Wie schon für Ende 2019 angekündigt, werden Hürden für den Einbau von Lademöglichkeiten in Wohnhäusern beseitigt. Bisherige Situation: Alle WEG-Mitglieder müssen zustimmen; der Eigentümer eines Mietshauses kann den Anschluss verbieten. Ein Gesetzentwurf des Bundesjustizministeriums sieht vor, dass Wohnungseigentümer und Mieter in Mehrparteienhäusern jetzt einen Anspruch auf den Einbau von Ladestationen bekommen. In dem Entwurf steht: „Die Eigentümerversammlung darf die Baumaßnahmen in der Regel nicht verwehren.“30 Der Antragsteller muss die Kosten für den Einbau, die Wartung und die Folgekosten tragen.

Laden in der Schweiz. In der Schweiz waren 2019 etwa 6 Prozent der 311.000 Neuwagen E-Autos oder PHEV. Auch hier gelten ab 1.1.2020 die 95 Gramm CO2 pro Kilometer für Neuwagen. Auch hier wird die Verrechenbarkeit von E-Autos gegen Verbrenner wichtig – und damit die Ladeinfrastruktur. „Bei neuen Mehrfamilienhäusern sollen 20 Prozent der Parkplätze elektrifiziert sein.“31 Mit den E-Autos kommen neue große  Stromverbraucher in die Tiefgaragen. Der Experte der St. Gallisch-Appenzellischen Kraftwerke (SAK), Patrick Speck: „Niemand will einen Stromausfall im Gebäude, weil in der Tiefgarage drei Elektroautos gleichzeitig Strom laden.“31

Ladesäulen-Mangel in Ballungsgebieten. Bis 2030 sollen sieben bis zehn Millionen Elektroautos auf deutschen Straßen fahren. Die Dena und Prognos AG haben in der Studie Privates Ladeinfrastrukturpotenzial festgehalten, dass ein Potenzial von etwa zwölf Millionen Ladestationen durch private Carports oder Garagen vorhanden sei: allerdings nicht dort, wo die Käufer der Elektroautos wohnen, nämlich im reichen Süddeutschland oder auch in Ballungsräumen. „Reichweitenangst“ und mangelnde Ladeinfrastruktur hemmen den Ausbau der Elektromobilität. Letztere muss auch sichtbar sein „als Teil der gefühlten Verfügbarkeit“.32 Bis 2030 soll es eine Million öffentlich zugängliche Ladepunkte geben; 85 Prozent der Ladevorgänge sollen über private Ladesäulen laufen. in reichen Landkreisen mit hohem Anteil an E-Autos könnte bereits demnächst eine Versorgungslücke entstehen. Problematisch seien vor allem Gebäude mit drei und mehr Familien. (S. 28) Bei der Förderung der Ladepunkte sollten Fahrzeughersteller, Energieunternehmen, der Bund und Behörden kooperieren und eine Nachfrage-Datenbank erstellen. (S. 29) Mieter in Mehrfamilienhäusern sollen einen Anspruch auf Ladeinfrastruktur an ihrem Stellplatz haben. „Eine kurzfristige Anpassung des Wohnungseigentumsgesetzes ist daher zwingend notwendig.“ (S. 30)

Stromversorgung. Das Laden über Schuko-Steckdosen mit 230 Volt ist „nur für begrenzte Zeiträume mit dem maximalen Belastungsstrom von 16 Ampere möglich. Beim mehrstündigen Laden von Elektrofahrzeugen kann durch Alterungsprozesse der Kontakte, Klemmstellen in der Zuleitung oder durch unsachgemäße Installation ein erhöhter Widerstand im Stromkreis entstehen. In der Folge kann durch eine unzulässige Erwärmung eine erhöhte Brandgefahr resultieren.“33

Geplante Gesetzesänderung. Das Miet- und WEG-Recht ist „ein zentrales Hemmnis für die Installation von privaten Ladepunkten“34 Bislang müssen alle Eigentümer der Installation einer Ladesäule zustimmen; außerdem kann der Vermieter dies verweigern. „Der Gesetzgeber plant derweil das Miet- und Wohnungseigentumsrecht zumindest in dem Maße anzupassen, dass nicht mehr alle Eigentümer einer WEG, sondern nur noch eine einfache Mehrheit der Installation von Ladepunkten zustimmen muss.“34

Schwierige Installationsverhältnisse. Bei Mehrfamilienhäusern sind oft die Entfernungen des Netzanschlusses zu den Stellplätzen groß. Meistens sind auch keine Leerrohre vorhanden. „Zudem fehlt für viele Mieter die Investitionssicherheit, wenn sie Ladepunkte auf eigene Kosten auf fremdem Eigentum installieren.“35

Vollzug WEG-Recht. „Von der Öffentlichkeit kaum bemerkt, hat das Bundeskabinett Ende März den 109 Seiten umfassenden Gesetzentwurf für die WEG-Reform verabschiedet.“36 Nun genügt für den Einbau einer privaten Ladestation die einfache Mehrheit der WEG-Versammlung; die Kosten trägt der Antragsteller.36

Novelle des WEG-Rechts verschoben. Das WEG-Recht stammt aus dem Jahr 1951 und wurde 1973 und 2007 novelliert. Die Bundesregierung wollte eigentlich im Juni 2020 eine weitere Novelle des WEG-Rechts verabschieden. Die wichtigste Neuerung wäre, dass künftig bauliche Änderungen – wie zum Beispiel den Einbau von Ladestationen für Elektroautos -, mit einer einfachen Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden können. „Doch die Einwände von Branchenverbänden und anderen Institutionen am Gesetzentwurf waren so massiv, dass der Bundestag in die Sommerpause ging, ohne das Wohnungsmodernisierungsgesetz (WEMoG) verabschiedet zu haben.“37

Bundestag beschließt Änderung des WEG-Gesetzes. Am 17.9.2020 wurde von CDU. SPD und Grünen die Änderung des WEG-rechts beschlossen. Ausführliche Information durch die Bundesregierung unter: Den Ausbau privater Ladestationen vorantreiben Einige Einzelheiten daraus: Die Änderung „soll insbesondere den Ausbau der Elektromobilität fördern“. Einzelne Wohnungseigentümer können künftig denn Einbau von Lademöglichkeiten fordern. Wenn eine „doppelt qualifizierte Mehrheit“ (mehr als zwei Drittel der Stimmen und mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile) in der Eigentümerversammlung dafür gestimmt haben, müssen alle Eigentümer die Maßnahme bezahlen, allerdings nur, falls sie nicht „mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist“. Dies kann gerichtlich überprüft werden.
Das wird für den wahrscheinlichen Fall eines Neuanschlusses der gesamten Hausstrom-Versorgung durch Ladestationen interessant.
Bei einer einfachen Mehrheit zahlen jene Eigentümer, die dafür gestimmt haben. „Auch Mieter haben künftig einen Anspruch darauf, dass Vermieter den Einbau einer Elektro-Ladestation (…) auf Kosten der Mieter gestatten.“38
Vergleiche auch: Immobilien und Ladestationen

Fußnoten und Quellen:
  1. Draxel, Ellen, Strom-Tankstelle Josephsplatz, in SZ 18.5.2010 []
  2. Anschluss gesucht, in SZ 17.10.2016 []
  3. Gräber, Berrit, Fortschritt verboten, in SZ 10.2.2017 [] [] []
  4. Oliver Wyman, TU München, Blackout. E-Mobilität setzt Netzbetreiber unter Druck, München, Juli 2017 []
  5. Diermann, Ralph, Stau im Stromnetz, in SZ 30.10.2018 []
  6. Montana, Das Elektroauto in der Tiefgarage, München 10.11.2017; https://www.immobilienverwalter-bayern.de/cms/upload/Immobilienforum_2017/Montana_VDIV-Bayern_Nov_2017.pdf []
  7. Gräber, Berrit, Fortschritt verboten, in SZ 10.2.2017]
    Vorschlag: Vergabe an einen Ladesäulen-Betreiber (ähnlich Kabelnetzbetreiber) ((Montana, Das Elektroauto in der Tiefgarage, München 10.11.2017; https://www.immobilienverwalter-bayern.de/cms/upload/Immobilienforum_2017/Montana_VDIV-Bayern_Nov_2017.pdf []
  8. Montana, Das Elektroauto in der Tiefgarage, München 10.11.2017; https://www.immobilienverwalter-bayern.de/cms/upload/Immobilienforum_2017/Montana_VDIV-Bayern_Nov_2017.pdf] Für diesen Fall „wird es schon deutlich teurer. Viele private Wandladestationen für Elektrofahrzeuge werden – wie Elektroherde – an 400 Volt angeschlossen. Ohne kostentreibende separate Kabel samt Absicherung funktioniert das nicht. (…) Doch auch hier gilt: Auf den parallelen Dauereinsatz mehrerer Wandlader mit dieser Leistung ist kaum eine Wohnanlage, geschweige denn die Stromversorgung eines älteren Mehrfamilienhauses ausgelegt.“ ((Becker, Joachim, Saftlos, in SZ 15.12.2017 []
  9. Becker, Joachim, Vorgaben aus Brüssel, in SZ 20.4.2018 []
  10. Mayr, Stefan, Turbolader für die Städte, in SZ 14.5.2018 []
  11. Balser, Markus, Durchstarten am Parkplatz, in SZ 20.8.2018 [] []
  12. Czeguhn, Jutta, Wohnen und Teilen, in SZ 26.9.2018 []
  13. Ladestellen keine Pflicht in Neubauten, in Der Spiegel 4/19.1.2019 []
  14. Traufetter, Gerald, Regierung missachtet Pflicht zum Bau von Ladesäulen für Elektroautos, in spiegel.de 19.1.2019 []
  15. Bettzieche, Jochen, Wer zuerst kommt, lädt zuerst, in SZ 25.1.2019 [] []
  16. Stromtankstellen mit Förderungen, www.heinemann-elektro-de, Stand 02/2019 []
  17. Tatje, Claas, „Ladesäulen bauen“, in Die Zeit 7.3.2019 []
  18. Verknüpfung der Verkehrs- und Energienetze, Sektorkopplung, Hrsg. Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur, Berlin, März 2019 []
  19. DPA/SZ, Eine Milliarde Euro für Elektroauto-Ladesäulen, in SZ 1.4.2019 []
  20. Hofreiter, Anton, Mit Plan E in die Zukunft starten, Bündnis 90/Die Grünen, Berlin 8.4.2019 []
  21. Siebert, Jasmin, Mein Haus, mein Auto, meine Tankstelle, in SZ 9.4.2019 [] []
  22. Strom tanken an der Ladestation – das reinste Tarifchaos, in www.test.de, 18.6.2019 []
  23. Kacher, Georg, Alles auf E, in SZ 13.7.2019 []
  24. Schmidt, Stephanie, „Wir stemmen alle Kosten“; Interview mit Malte Gelück/SWM, in SZ 10.8.2019 []
  25. Schmidt, Stephanie, „Wir stemmen alle Kosten“, in SZ 10.8.2019 [] []
  26. Schmidt, Stefanie, Ausgebremst, in SZ 10.8.2019 [] []
  27. Balser, Markus, Leichter laden, in SZ 28.8.2019 [] []

  28. Kleine Frage dazu: Was passiert, wenn sich die WEG lang und breit zerstritten hat, die Lademöglichkeit(en) eingebaut wurde(n) – und der Mieter dann kurz danach auszieht, weil Familiennachwuchs erwartet und eine größere Wohnung benötigt wird?

    „Autogipfel“ in Berlin am 4.11.2019. „Ladeinfrastruktur im Baurecht: Die Länder werden gebeten zu prüfen, ob Ergänzungen oder Änderungen in den bauordnungsrechtlichen Bestimmungen bzgl. Ladeinfrastruktur-förderlicher Vorgaben sowie diesbezüglichen Brandschutzregelungen möglich und sinnvoll sind. Das BMI wird prüfen, inwiefern Gesetzesänderungen im Bundesrecht den Aufbau von Ladeinfrastruktur erleichtern und fördern können. Die Kommunen werden gebeten zu prüfen, wie die Genehmigungsprozesse für neue Ladeinfrastruktur und dementsprechenden Netzausbau beschleunigt werden können.“ ((So soll das Laden von E-Autos verbessert werden, in spiegel.de 4.11.2019 []

  29. Schmidt, Stephanie, Die Spannung steigt, in SZ 21.12.2019 [] [] [] [] []
  30. Justizministerium  fordert Anspruch auf private Ladesäulen für E-Autos, in spiegel.de 14.1.2020 []
  31. Häne, Stefan, Ladestationen in Wohnhäusern – Auch Mieter sollen Elektroautos fahren, in tagesanzeiger.ch 14.1.2020 [] []
  32. Dena, Prognos, Privates Ladeinfrastrukturpotenzial in Deutschland, Berlin 04/2020, S. 27; vgl. auch: Bauchmüller, Michael, Dosenmangel, in SZ 15.4.2020 []
  33. Dena, Prognos, Privates Ladeinfrastrukturpotenzial in Deutschland, Berlin 04/2020, S. 15 []
  34. Dena, Prognos, Privates Ladeinfrastrukturpotenzial in Deutschland, Berlin 04/2020, S. 16 [] []
  35. Dena, Prognos, Privates Ladeinfrastrukturpotenzial in Deutschland, Berlin 04/2020, S. 17f []
  36. Schmidt, Stefanie, Einfach abstimmen, in SZ 25.4.2020 [] []
  37. Schmidt, Stefanie, Aufstand der Eigentümer, in SZ 22.8.2020 []
  38. Siehe auch: Bundestag beschließt Anspruch auf private Ladestelle, in golem.de 17.9.2020 []
von wz
Elektroauto Chronik eines Irrtums

Chronologie

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